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        【2020藍籌年會】綠城李駿:新形勢下綠城的投拓之道

        饒賢君2020-04-29 14:21

        經濟觀察網 記者 饒賢君 2020年的房地產市場注定是復雜多變的一年,新冠肺炎疫情影響下,房地產行業的深度調整期已然到來,高杠桿、粗放式的發展模式還能否持續?疑問已經伴隨著行業下行凸顯。

        危機中往往蘊含機遇,在大浪淘沙的環境下,中小型房企舉步維艱,頭部房企面前,大量的并購機會不斷涌現;全球性的量化寬松政策盛行,房地產行業也迎來了受益預期,如何精準投拓成為了各個房企當下的首要命題。

        2020 年,綠城提出2500 億的新增貨值目標,并將在未來力爭以每年不低于 20%的速度持續精準增加貨值,以此為目標,在全國各地積極拿地。

        經濟觀察報邀請到綠城中國執行董事、副總裁李駿,對復雜環境下綠城中國的投拓選擇進行總結回顧,以下為部分觀點整理實錄。

        當下投資環境

        隨著房地產行業增速放緩、調控成為常態化,行業迎來了深刻調整期,集中度加速提升,原本粗放型、高杠桿的增長方式已不可持續。

        而當下,行業面臨的投資環境也在發生變化。

        從國際環境來看,短期內,全球冠狀疫情引發經濟衰退,全球開啟量化寬松。中長期,全球化進程受阻,國際關系重構,全球產業鏈重構,對經濟和政治格局產生深遠影響。

        從國內環境看,短期內經濟形勢穩增長壓力較大,流動性寬裕(利率下行),地方財政壓力較大,對房地產行業政策相對中性偏樂觀;中期看,疫情勢必引發一定的經濟衰退,對房地產的購買力將造成一定的影響;但長期看,中國經濟仍將作為全球經濟的引擎,中國的城市化進程仍在繼續,城市化格局將進一步向城市群和都市圈化發展,經濟南強北弱的趨勢將越發明顯,人口加速向長三角、珠三角、京津冀及長江中游、成渝、中原等優質地區集中。

        從行業趨勢看,房住不炒將成為長期國策,“經濟去房地產化,房地產去金融化 ,住宅去商品化”將愈發明顯,行業開發利潤也將跟制造業接軌,這就要求開發領域在投資決策上,更加理性、更加穩健、更加精準。可以說,投資決策準確與否,是關系到一個開發項目乃至一家企業成功與否的關鍵。

        綠城投資戰略

        綠城投資的總體戰略構想可以用15 個字概括:聚焦謀發展,深耕提效率,特色創藍海。

        回顧 2019 年,綠城中國的投資發展始終圍繞“區域聚焦、城市深耕”的戰略,以長三角為大本營,聚焦五大重點城市群,階段性靈活調整投資策略,多元拿地、多措并舉,落實精準投資,成效顯著,為形成長期穩定發展的格局打下了重要基礎。

        2019 年,綠城中國新增項目 54 個,總建筑面積約為 1236 萬平方米,總土地成本約 691 億元,新增貨值可售金額 2057 億元,創綠城中國新增投資貨值歷史新高。

        2019 年綠城中國銷售突破 2000 億,未來幾年隨著銷售額持續增長,綠城中國需要持續補倉,拿地力度持續加強。

        進入 2020 年,綠城中國積極擴充土儲,先后在北京、成都、西安、杭州及江浙優質三四線城市等區域投資布局,1-4 月已經實現超1200 億元的新增貨值儲備,新增貨值總量位居行業前三。

        2020 年拿地的跨越式發展,主要取決于綠城中國對宏觀政策和行業環境較為準確的把握,在大部分企業沒有啟動拿地的時候,綠城中國加速“抄底”,面對現在競爭激烈的土拍市場,綠城中國將擇優拓展,不放過任何一個好的投資機會,同時精準評估和研判,力保投資質量。

        綠城投拓之道

        第一,在房住不炒、因城施策的是地產調控主基調下,綠城中國圍繞“城市深耕”戰略,大力開展實施“讀城計劃”。

        所謂“讀城計劃”即深度分析綠城中國重點布局的城市,通過板塊屬性、價格、容量、存量、客戶、競爭關系 6 個核心市場要素,清晰、快速地解讀重點城市的市場情況,綜合判斷城市及所屬區域的成熟度、健康度和投資定位。

        第二,持續優化貨值結構。2019年,綠城堅持全周期拿地,新拓展項目主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市,可售貨值占比達76%;從區域分布看,長三角作為戰略重點區域,可售貨值占比達 60%,有助于綠城在江浙地區大本營的業績和行業地位;在珠三角及成渝地區逐步扎根,可售貨值占比累計達 10%,進一步擴大了深耕區域,有效提升未來抗風險能力。

        第三,豐富投拓渠道。在行業增速放緩、政策調控常態化、招拍掛競爭激烈的背景下,收并購成為越來越多房企維持繼續增長的有效路徑。近幾年,綠城也在積極拓寬投資渠道,一方面持續提升招拍掛投資力度和質量,另一方面大幅提高收并購能力。

        2019 年全年,綠城獲取收并購了 17 個項目,2020 年前四個月,綠城又先后收購9個項目,進一步擴充了土地儲備,同時在集團和區域層面正式組建收并購部門,加大對資產包、企業平臺的收購力度。

        對于一般收并購項目,綠城有“六周”計劃,即六周內完成從接觸項目信息到拿下項目。接下來,我們還有很大一批并購項目正在路上。

        第四,強化特色特質,綠城中國在積極開拓優質的傳統開發項目外,還大力開展特色業務,持續保持代建業務行業領先,并通過 TOD、小鎮類、產業勾地、城市更新等新型業務模式,創新產品線,持續提升復合開發運營能力。

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        不動產運營報道部記者
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