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        仇保興解讀新“舊改”:拉內需、增就業和改善居住水平

        陳月芹2020-05-03 18:18

        經濟觀察網 記者 陳月芹 針對老舊小區改造政策、任務及實施等相關問題,5月2日,在國際綠色建筑與節能大會線上研討會上,國務院參事、住房和城鄉建設部原副部長仇保興作了《疫后復興,“舊改”再出發》演講。

        仇保興指出,老舊小區改造要滿足提升社區防護韌性、優化社區供給韌性、改善社區適老韌性“三大韌性”終極目標,部分老舊小區可有限度地提高10%~15%容積率進行改造。

        2020年4月14日,國務院常務會議對老舊小區改造做出要求,2020年全國計劃改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民近700萬戶,比2019年增加一倍。

        仇保興表示,老舊小區改造既能解決城市痛點,提高老百姓生活水平,又能延續投資強度,有效拉動內需、增加就業。以下內容為仇保興演講內容要點。

        促增長、保就業

        想要抵消外貿大幅度下降對國民經濟的影響,實現疫后復興,就必須啟動內需,所以中央提出“六保”。

        保投資是“六保”中非常重要的一條,在外貿進出口、投資、消費三駕馬車中,內需這輛馬車必須要先解決就業,有工資收入才能拉動內需消費,只有投資這架馬車是可控的。 

        中國在2015年開始啟動大規模棚改,每年以500萬、600萬套的速度開展,到2019年隨著棚改進入尾聲,房地產投資萎縮是必然現象,對就業帶來影響,這時候國務院決定把舊改規模擴大一倍。

        中國大陸建筑面積約460億平方米中,老舊小區即2000年前住宅總量大于100億平方米,綜合改造成本按每平方米1000元/平方米計算,總投資額將達10萬億。

        今年改造700萬戶,每戶100平方米,加上停車設施、加裝電梯、海綿社區建設,總投資額將達到7000億元到1萬億元,預計可拉動固定資產投資1.2-1.5個百分點。

        投資和就業密切相關,2008年建筑業固定資產投入10萬元就可以增加一個就業崗位。據此計算,1萬億元投資大約能帶來1000萬就業崗位。

        目前建筑業變化至12萬元-14萬元增加一個就業崗位,1萬億元投資大約能新增700萬就業崗位。同樣的投資額投入到工廠中,僅能帶來300萬個就業崗位;如果投入到第一產業中,僅能帶來20萬個就業崗位。

        第三產業投入少,貢獻就業崗位數量多,這是舊改能促進大量就業的奧秘。舊改主要有三方面內容。

        一是提升社區防護韌性,實現平疫結合順利切換。

        來自傳染病院“三區兩通道”的防治經驗啟示我們,要對住戶、樓層、單元、樓宇、微小區等不同社區模塊做到“村自為防”,單獨防疫。

        一個小區中,居民住宅可劃為清潔區,公共場所為緩沖區,兩個緊急通道為需要經常消毒的污染區。

        細化到一個住宅中,門口玄關處污染區設置一個紫外線消毒,客廳、盥洗室為緩沖區,臥室為清潔區。

        從建筑內部到整個小區,如果能將“三區兩通道”理念落實到社區里,遇到疫情時便不再陷入慌亂,做到可防可治。

        除了硬件改造,還要重視軟件改造。此次疫情有有兩套技術很“吃香”,一是網格化管理,做到“上下通達”、“左右到邊”時空精確定位,動態報告;二是放管服信息平臺, 人與人不接觸,對防御非常有利。

        第二是優化社區供給韌性,社區生活配套要齊全,同時滿足多樣化需求。

        若干小區組成一個片區,小區發生疫情,就封閉小區;片區發生疫情,則封閉片區。

        除了湖北和武漢,疫情只是在極少數小區和片區發生,那么,我們只需要封閉小區或者片區就可以了,城市其他區域的生產生活不受影響。我們不要輕易就讓整座城市封閉。

        疫情給小區管理帶來的啟示是補短板,在社區封閉或半封閉情況下,要建立社區醫院(醫療點)和小超市提供基本服務和儲備,提供充足的活動空間,解決停車難問題,建造500米可達的幼托和小學等。

        第三是改善社區適老韌性,適應老齡化時代,由老年人和低收入者兩類“弱者”的感受來評判一個社區的生活舒適性。

        一個社區好不好,低收入者和老年人說了算。十年間,中國已經進入深度老年化,社區居家設施都要適應老齡化社會。此次疫情,美國1/5的死亡病例發生在集中式養老院,瑞士、西班牙這一數字為1/3乃至1/2,體現出居家養老的重要性。

        如何應對老齡化?老舊多層住宅加裝電梯、打造以中醫為主的社區抗氧居住相結合、社區綠化和蔬菜資產的立體園林社區,是居家養老型社區改造的幾種思路。

        多樣化改造

        首先,以人民為中心的舊改應實現平疫結合、滿足多樣性需求和適老化提升。

        其次,韌性城市概念中提出,自然是由韌性細胞組成的,而韌性細胞就是韌性社區。打造韌性城市,是應對未來充滿不確定時代的主要手段。

        韌性城市需要把以下4個目標統一起來:居民生活質量提高;經濟更有活力,創造更多就業機會;綠色可持續發展;城市安全與防災。這也是老舊小區改造的終極目標。

        第三,舊改不可能是一套中心化的頂層設計,應充分調動政府、企業、社會力量、科技人員各方面的積極性,多模式、多分享,群策群力“從下而上”改造結合。

        從上而下,國務院提出500萬套的規模目標,中央財政進行補貼,但方法路徑需要從下而上進行探索,創造舊改新模式。

        第四,無論什么形式的舊改,都應該設計先行,專家和民眾相結合,在專家的指導下,企業參與,民眾提出需求,相互磨合才能做得更好。

        還有一個問題,類似深圳這類住房供需緊張的一線城市,一些容積率比較低的舊小區,如果進行棚改能提供大量商品房和人才房,緩解住房供需矛盾,更好地提升居住品質,帶來投資價值。

        這個問題涉及能不能在舊改中提高容積率的問題。容積率就是錢,特別是對深圳的房價而言,容積率提高所帶來的現金流非常明顯。

        要提高容積率需要滿足以下幾個條件:一是原來的房子容積率較低,尤其是90年代以前的老房子;二是住宅質量比較好,這類小區不一定要全拆,可以提高10%~15%的容積率。

        也就是說把一個小區內靠北面臨街的一排建筑中,選1/4進行拆掉,提高容積率后,底下挖深作為停車庫,地上的部分房子可以作為社區空間,大幅度增加電表房、公共用房、創客空間等。

        像深圳這類雙創做得較為突出的城市,人人都是創業者,我們建議小區內的公建面積應該為15%以上,更多人可以在小區內有一個創客空間,還可以把部分空間騰出來解決停車難問題。

        停車問題,要么從地上走,要么從地下走,這兩種方案都需要空間。由于我國地下管網較為復雜,所以我們建議把北面樓宇進行拆除,把樓宇的地基向下挖,不會傷到其他管網,也不會影響南面住宅的陽光,冬天還可以起到擋風作用。

        因此,容積率可以有限地提高,可以改善停車難、回報率、增加公共面積多功能服務等問題。80%以上的老舊小區進行修補式改造,進行結構上的低碳綠色健康、人本化改造,這比較合理。

        老舊小區改造創造10萬億商機,群策群力非常重要,涉及政府、企業和居民三個方面。其中,企業的發力途徑非常多,涉及容積率變化、做停車場、進行公共空間改造。無論是投資還是運營,都應該有民營企業參與。

        這個 10萬億大蛋糕,每年投資1萬億,要持續進行10年。有些企業加裝電梯的工程不收費,居民使用時收費,同時有些民營企業特別靈活,不僅坐電梯,還可以改造停車場,以停車場的一個車泊位來補償一樓住戶加裝電梯的付出和損失,把加裝電梯和停車兩個難點綁在一起解決。

        民營企業進入舊改的途徑不可能統一設計,而是要采取多種模式,可以全承包或分包模式、投資加維護模式、T OD模式 等。我們絕對不能一刀切,只允許一條路,把舊改搞成棚改,民營企業就很難介入了。 

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        不動產開發報道部 記者
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