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        北京139天賣地1130億元 全國排名第一 央企國企是拿地主力

        田國寶2020-05-21 13:04

        經濟觀察網 記者 田國寶 133.9億元,這是5月19日北京土地市場一天的成交金額,1130億元,這是2020年以來139天北京土地市場的總成交金額。

        兩個數字見證了近期北京土地市場的回暖,前一個數字中,合生創展貢獻了80%的份額。這家香港上市的房企在10天時間里,在北京土地市場投入179.6億元,這一金額接近5月20日合生創展191億元的市值,也超過2019年合生創展的營收。

        后一個數字相當于2019年北京土地總成交金額的75%,如果拋開受疫情影響的3月零成交外,北京用了不到4個月賣地就超過千億,位居全國主要城市第一位。

        同期北京住宅用地成交金額同樣突破千億,3.4萬元/平方米的平均樓面價,在全國主要城市中排在第一位當之無愧;18.88%的溢價率排在深圳、杭州之后,為全國土地成交溢價率第三高城市。

        就在一個月前,北京朝陽區掛出位于東壩的兩幅土地,一幅以底價成交,另一幅由于沒有房企報名而中止出讓。彼時,北京一家主要房企負責人將之歸結為:由于北京防疫工作的嚴峻性、長期性和常態性,使得房企對北京房地產市場預期普遍較低。

        從謹慎拿地到高溢價爭奪,北京土地市場回暖背后經歷了什么樣的事件或轉變?是樓市回暖的前兆,還是另有他因?

        139天1130億元

        5月19日,北京市共成交三幅住宅用地,其中兩幅位于豐臺區分鐘寺的土地被合生創展獲得,另一幅位于房山的宅地被中建一局和房山區國企聯合體獲得。三幅土地均為住宅用地。

        其中分鐘寺村L39號地塊吸引10家房企參與競拍,經過56輪掙奪,最終被合生創展旗下的北京合昕辰銳企業管理有限公司以42億元價格拿下,溢價率為42.08%,成交樓面價為76168元/平方米。

        另一塊分鐘寺村L41號地塊爭奪更為激烈,8家房企經過82輪競拍,最終被合生創展旗下北京合盈銳恒房地產開發有限公司拿下,溢價率37.86%,成交樓面價65400元/平方米。分鐘寺村這兩幅土地樓面單價創造了2016年以來北京土拍史新高。

        上一次北京土地成交樓面單價新紀錄在2020年1月20日,彼時,融創聯合山西交通建設、中國金茂分別以底價奪得北京海淀四季青一幅土地,將北京土地成交樓面價突破7萬元/平方米大關。

        融創和金茂打破是恒基兆業在2019年5月28日創造的記錄,彼時,恒基兆業以30.2億元價格、23.32%溢價率奪得朝陽孫河一宗不限價地塊,樓面價達到69542元/平方米。

        在2020年北京土地市場中,表現最為突出的無疑是合生創展,加上5月9日在分鐘寺村拿下的一幅住宅用地,10天時間里,合生創展在分鐘寺板塊接連拿地三幅住宅用地,總耗資179.6億元。

        北京市住建委數據顯示,截至5月19日,北京累計成交37宗土地,土地出讓金共計1130.96億元。其中住宅用地成交30宗,成交總金額為1120億元。其他成交的還有2宗商辦用地和5宗為工業用地。

        中指院數據顯示,30宗成交住宅用地規劃面積為328.75萬平方米,成交樓面均價為3.4萬元/平方平方米,同比增長66.51%。在全國主要城市土地市場中,北京是樓面價最高的城市,遙遙領先于其他城市。

        在同一時期,北京樓面價是上海的2.45倍,深圳的2.7倍,廣州的2.87倍,杭州的2.94倍,南京的3.19倍。全國其他主要一二線城市的樓面價均為突破萬元大關。

        在全國主要一二線城市中,北京土地成交面積僅比深圳多,低于其他城市;溢價率也不及深圳和杭州,但北京土地讓出金緣何能夠拔得頭籌。背后是北京土地推出樓面單價就遠高于其他城市。

        中指院數據顯示,截至5月19日,北京累計推出33宗住宅用地,平均樓面價為2.97萬元/平方米,同比提高了六成。北京推出土地樓面價在2017年首次突破2萬元大關,2019年是2.15萬元/平方米。

        同期,與北京房價相當的上海起始樓面價為1.53萬元/平方米,深圳為1.2萬元/平方米,其他一二線城市起始樓面價均在萬元以下。

        誰買走了北京的土地

        截至5月21日,2020年北京成交的30宗商品住宅用地中,央企和國企拿走了17宗,民企累計拿走6宗土地,剩下的7宗由央企/國企和民企聯合體獲得。

        從土地出讓金的貢獻上來看,央企和國企為北京商品住宅用地市場貢獻了702億元,占比62.7%;另外,由央企國企參與的聯合體貢獻了174億元土地出讓金。也就是說,央企國企直接或參與拿地對土地出讓金貢獻份額接近8成。

        在北京商品住宅用地市場央企客戶名單中,既包括中建一局、中海地產、中國金茂、華潤置地等央企下屬房地產企業,也包括綠城中國等具備央企背景的房企。其中綠城共計3宗商品住宅用地,耗資144.08億元。

        綠城大股東中交聯合華潤置地及北京市屬國企也獲取了3宗土地,其中海淀西北旺有2宗,通州馬駒橋1宗,拿地金額177.1億元。此外,還包括中海1宗、中建一局3宗、中國金茂1宗。

        央企之外,北京市市屬國企依舊是北京商品住宅用地市場的主力軍。其中既有首開、首創、住總、北科建、京能置業、北京建工等北京市屬國有房企,也有興創、海開等區屬房企。在北京12宗商品住宅用地成交中都有這些房企的身影。

        北京市屬國企中,首開和住總最為活躍,其中首開參與聯合體共獲取7宗住宅用地。2020年位于北京昌平東小口78.8億元總價地王,即由首開、住總和北京建工聯合體創造。總價第二高的76億元海淀西北旺地塊,由華潤中交北科建聯合體定錘。

        今年北京商品住宅用地市場也不乏其他省市國企的身影,1月,融創中國聯合山西交建奪得海淀四季青中塢地塊,創造了北京2016年以來樓面單價記錄;同月,融創又聯合廈門建發奪得石景山首鋼園區地塊。

        相比較而言,民企在北京土地市場表現整體較弱,除了合生創展在分鐘寺村獲取的3宗土地外,單獨在北京拿地的民企還有恒大,在房山、密云和順義獲得3宗土地,共計耗資64億元。

        此外,龍湖、旭輝、金地、花樣年、路勁等房企也與首開等北京市屬國企組成聯合體,共計獲得4宗土地,旭輝參與了其中2宗,其他房企各參與了1宗。國企和民企聯合體土地出讓金貢獻率為16%左右。

        整體來看,位置較好、推出樓面價較低、可售建面比例較高、不限價的地塊競爭較為激烈,像分鐘寺村地塊、西北旺地塊、臺湖、東小口等地塊,多數地塊競拍都超過50輪,溢價率普遍超過20%,部分地塊溢價率接近50%。

        相反,朝陽東壩、石景山古城、海淀中塢等地塊,雖然位置較好,大部分溢價率不高、甚至以底價成交。比如朝陽東壩地塊,起始樓面價4.2萬元/平方米,限價為6.9萬元/平方米,執行90/70政策,最終被金地、首開和旭輝底價獲取。

        樓市冷地市熱

        無論是土地出讓金,還是平均樓面價,在全國主要城市土地交易中,北京都穩居第一名位置。但實際上北京樓市像全國多數城市一樣,仍舊沒有恢復到2019年水平。土地市場熱、房地產市場冷,是2020年4月以來北京樓市留給人們的普遍感受,

        中指院數據顯示,4月北京商品住宅成交面積雖然環比上升51.5%,但同比仍有42.41%的跌幅。其中豐臺區成交4萬平方米,環比上升23.7%,恢復程度低于北京平均水平。截至4月底,北京新建商品住宅去化周期為28.9個月,仍面臨著較大的去化壓力。

        按照北京城市總體規劃要求,北京土地供應主要圍繞“四個中心”建設,推動構建“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構。截至5月19日,北京商品住宅用地供應量完成全年計劃的28.6%。

        成交的30宗商品住宅用地,合生創展獲取的分鐘寺村3宗土地位于三環和四環之間,另有5宗土地位于四環和五環之間,其他土地均位于五環外。

        分鐘寺三幅住宅用地總計容建筑面積25.11萬平方米,平均樓面價為7.15萬元/平方米,平均溢價率為33.84%。這些地塊吸引眼球的不僅僅是高總價、高樓面價和溢價率,還有未來的銷售價格。

        中指院數據顯示,分鐘寺村地塊周邊5公里范圍內有11個在售和待售的新盤,平均售價在5.2萬元/平方米到9.7萬元/平方米之間。周邊3公里范圍內的二手房成交均價在3.2萬元/平方米到10.67萬元/平方米之間。

        目前周邊在售的石榴莊金茂府二期拿地樓面價為4.5萬元/平方米,目前銷售均價為9.5萬元/平方米;魯能釣魚臺美高梅均價為8.5萬元/平方米,樓面價更低。未來合生創展面臨著較大銷售壓力。

        這種壓力不僅僅是來自周邊競品項目的擠壓,也有未來北京樓市需求恢復程度。一家全國性房企北京項目負責人表示,雖然受五一假期和學區房需求影響,5月成交有所恢復,但這種需求能持續多久,還有待進一步觀察。

        在他看來,受復工、就業、收入等情況影響,2020年需求可能會低于預期,尤其目前疫情形勢仍不太明朗,他所在公司對拿地相對審慎,“算不過賬的,再好的地也不拿。”但他也表示,從發展角度而言,目前部分房企有補倉土儲的需求。

        國家統計局數據顯示,1-4月,全國商品住宅銷售面積同比下降18.7%,銷售金額下降16.5%,除了施工面積同比小幅增長外,新開工面積、竣工面積、到位資金等指標同比仍均處于下降中。

        土地市場回暖背后

        從2019年四季度開始,全國主要房企開始調整投資策略,由此前全國布局開始向一二線城市收縮,2020年4月,二線城市土地成交面積同比增幅35%,一線城市為15%,而三線城市則下降9%。

        中指院數據顯示,2020年1-4月,深圳、廣州、上海、重慶、成都、南京和杭州等城市住宅用成交大于2019年,北京、武漢、天津等城市低于去年同期,尤其天津同比下降了59%,武漢也下降了55%。

        雖然主要一二城市商品住宅用地成交同比出現上升,但4月全國主要40個城市中,仍有10個城市成交低于10萬平方米,其中無錫、西寧、海口、三亞、呼和浩特、烏魯木齊等6個城市零成交。

        上述全國房企北京項目負責人表示,近期部分城市土地市場“過熱”是房企調整投資布局的結果,“原來我石家莊投,太原也投,現在可能都不會考慮了,這些錢都在向那幾個一二線城市投,肯定會刺激當地的土地市場。”

        他進一步解釋,全國主要城市成交恢復進度并不同步,深圳、杭州、南京、蘇州等城市恢復較快,目前已經超過2019年同期,但其他大部分城市僅恢復到去年同期八成左右,“所以,一個是投市場,一個是投價值。”

        目前全國樓市分化也較為嚴重,4月,一線城市中,除了深圳,其他城市成交面積均出現同比大幅下滑;二線城市中,有10個城市同比下降,其中武漢、西安降幅超過50%。進入5月后,雖然樓市還在持續恢復,但業內對后市判斷普遍較為謹慎。

        由于房企現金大部分依賴銷售回款,一旦銷售下滑嚴重,企業經營風險也加大。4月,曾有部分房企建言適度放松限購、限貸政策,進一步釋放樓市需求,以緩解房企資金壓力。

        一位金融機構人士告訴經濟觀察網,近期部分城市土地市場快速恢復,不排除有機構資本參與,“現在市場適合投資標的較少,房地產一直都是資金避風港,像北京,就算不賺錢,持有資產也能夠達到保值增值的目的。”

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        不動產開發報道部主任
        主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。
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